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업무일지
제 목 2016년 6월 첫째주 업무일지
작성자 아파트천사
등록일 2016-06-04
조회수 5058
 
안녕하세요? ^^
6월 첫째주 3일연휴의 시작입니다.
오전에는 날씨가 흐리더니 오후가 되면서 맑아졌네요.
확실히 낮이 길어졌어요?
 
오전에 벌써 많은 분들이 연휴의 시작과 함께 여행을 떠나셨습니다.
부러우면 지는건데 솔직히 부럽네요. ㅎㅎㅎ
 
먼저 부동산 분위기부터 말씀드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면 저번 업무일지에 말씀드렸을때 보다는 매매와 임대시장 모두 조금 나아졌습니다.
 
한 동안 조용하더니 슬금슬금 거래가 되네요? ㅋㅋㅋ
그 이유를 곰곰히 생각해보니 2010년 4월부터 해솔1단지 두산아파트가 입주를 시작하면서 그 해에 우리 운정신도시의 동시분양아파트 단지들이 주~욱 입주를 했는데 전월세의 임대기간이 2년씩이라 올해가 짝수년이라 그 분들이 움직이기 시작했기 때문이라고 생각합니다.
 
그런데 임대가가 워낙 올랐기 때문에 그 분들중에 다시 임대를 찾으시는 분들과 이참에 차라리 매매를 하실려는 분들로 나눠지네요.
분위기가 그러다보니 가격은 나름 마지노선(?)을 지키며 거래가 이루어 지고 있습니다.
 
여튼!
한동안 임대만기가 돌아오는 분들 때문에 매매든 임대든 거래가 쪼까 있을것 같습니다. ㅎㅎㅎ
그리고~ 그 외 전체적인 부동산 분위기는 사람들이 움직이기 시작하니깐 조금씩 좋아지고 있습니다.
 
얼마전 저희 지역국회의원과 점심을 함께 한적이 있었습니다.
그 분 이야기가 3호선 연장은 100% 확정이 되었고 또 빠른 추진을 할려고 한답니다.
하지만 gtx 연장은 국가철도망 계획에는 잡혀 있는데 아직까지 100%  확정이 되지는 않았다고 하더군요.
3호선이든 gtx든 어여 어여 빨랑 빨랑 추진을 했으면 하는 바램입니다.
 
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이번 업무일지 부동산 상식으로 말씀드릴내용은 우리가 경매를 받거나 경매를 당하게 되면 흔히들 아주 간단하게 생각하지만 자칫 큰실수를 하게 되는 경우 입니다.
참조 하셔요.
 

간혹 경매대상부동산을 살펴보다 보면 소유주와 임차인이 형제, 자매 또는 남매, 형부와 처제 또는 그 반대의 경우, 부모 자식 간에 임대차계야기 체결된 것이 있습니다.

이런 경우 어디까지가 임대인과 임차인일까요?


 

# 대법원 판례 살펴보기

1. 부모와 자식 간, 다시 말해 직계존비속(부모와 자식, 사위와 장인장모, 며느리와 시부모 사이에 체결된 임대차계약)은 설사 진정하게 임대보증금을 지불하고 임대차계약을 했다 해도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다.


 

2. 형제와 형제, 남매간에 체결된 임대차 계약, 자매간에 체결된 임대차계약은 진정한 임대차계약인 경우 주택임대차보호법상의 대항력이 인정된다.


 

위와 같이 대법원 판결은 엄격하게 주택임대차보호법상의 임대차계약을 구분하였습니다.


 

그런데 여기에서 대법원 판결은 친인척간에 체결된 임대차 계약이 진정한 것으로 인정받으려면 임대차계약을 체결하고 그에 상응하는 임대보증금을 지불한 증거가 있어야 한다고 하였습니다.(적극적판결) 다시 말해 송금영수증이나 통장사본 아니면 자기앞수표 등 확실하게 임대보증금이 오고간 내용이 나타나야 한다는 뜻입니다.


 

그렇다고 해서 임대차 계약 시 형식적으로 돈을 주고받은 것도 안 됩니다.


 

임차인은 임대보증금의 출처를 임대인은 임대보증금을 수령한 뒤 그 임대보증금의 자금사용 출처를 밝혀야 합니다.


 

현금으로 주고받았다고 하는 것은 무조건 배제(인정되지 않는)됩니다.


 

또한 임대차계약서에 임대차계약 후 주민등록전입신고를 할 때 확정일자가 날인되어 있어야 합니다. 설혹 진정한 임대차계약이라고 해도 저당권보다 확정일자가 늦고 주민등록이 빠르다면 임대차계약서를 일자를 소급(후에 작성한 임대차계약서에 주민등록이전신고한 날과 같이 조작하는 것)하여 작성한 것으로 보아 인정을 해주지 않습니다.


 

다시 말해 친인척간에 공모한 뒤 임대차계약서를 조작하여 날짜는 저당권일자보다 빠르게 새로 작성할 수 있다는 판단이지요.


 

이 뜻은 사실상 임대차계약이 없는 상태에서 주민등록을 옮겨 무상거주 또는 채권채무관계로 살고 있다 저당권자의 경매 또는 강제집행이 개시 되자 친인척간에 강제집행을 면탈하기 위해 공모할 수 있다는 내용이 포함되어 있습니다.


 

친인척들은 얼마든지 공모를 하여 임대차계약서를 조작할 수 있는 반면에 불특정 다수인인 경매입찰참가자는 계약서에 확정일자(주민등록이전과 동시에 진정하게 임대차계약이 작성된 것을 알 수 없기에)가 있어야 진정하게 계약서가 당시 작성되었다는 것을 알 수 있는 것이 공시방법의 일종인 것이라 반드시 확정일자가 있어야 법원에서 인정하게 되는 것입니다.


 

그 후에 계약서는 당시에 작성한 것으로 보고 임대차계약이 진정한 것이냐 아니냐를 판단하는 것이지요.


 

따라서 친인척간에 작성된 임대차계약에서 확정일자가 오랜 기간 늦으면 조작한 것으로 보고 있습니다.


 

참고로 진정한 임대차계약이 체결된 사실이 없음에도 불구하고 진정한 임대차계약이 체결된 것처럼 조작하여 배당에 참여하거나 낙찰자를 상대로 선순위 임차인으로서 대항력이 있다면서 전세보증금 반환을 요구하면 형사처벌(사기죄로 일단 기소) 대상이 됩니다.
 
도움이 되시나요? ^^
 
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요즈음 저는 정말 바쁜 나날을 보내고 있습니다.
늘 말씀드렸듯이 제가 야당역 앞에 오피스텔을 분양준비하고 있는것을 아실겁니다.
 
그런데 드디어 모델하우스가 완공이 되었습니다.
우리 천사가족님들도 나들이 삼아 한번 구경 오세요.
위치는 이미 말씀드렸듯이 탄현동 광성교회 건너편(한국유통 옆)에 위치하고 있습니다.
일요일과 현충일도 오픈하니 편안한 마음으로 구경 오세요.
 
오늘은 업무일지가 조금 짧죠? ㅎㅎㅎ
아주 간단하게 부동산 경기를 말씀드렸습니다.
즐거운 주말 보내시고 행복한 나날 보내세요.
 
감사합니다.
 
오후 6시 15분 아파트천사 김보국 작성
 
 

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아파트천사 어제 그제 연이틀 술한잔 했더니 쪼까 피곤하네요.. ㅡ.ㅡ;;;
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2016-06-04 18:26:46
김용호 업무일지 잘 보았습니다. 부동산 소식과 3호선소식이 위안이 됩니다.
조금만 기다리면 더좋은 소식이 발표되리라 기대됩니다.
2016-06-05 14:41:45
김용호 업무일지 잘 보았습니다. 조금씩 나아진다는소식과 3호선 확정이라는 단어가 보기좋습니다. 다음에는 더좋은소식 기대됩니다. 감사합니다. 2016-06-05 14:45:56
윤세훈 사장님 수고하심에 늘 감사드립니다.
GTX도 운정의 빠른발전을위하여 빨리
100%확정 되었으면 좋겠습니다~ 잘보았습니다.
2016-06-07 16:09:54

   주간업무일지는 운정신도시에서 한주간 거래된 부동산 동향을 업무일지 형식으로 작성하는 방입니다.
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