운정신도시 파주운정신도시 네이버검색
즐겨찾기추가
파주운정신도시
왼쪽배경
파주신도시 라인 운정부동산 라인 운정신도시아파트 라인 파주부동산 라인 운정부동산 라인 운정아파트 라인 파주아파트
오른쪽배경
매물정보
가람 1벽산한라          
가람 3동문1차          
가람 4한양수자인          
가람 7한라비발디          
가람 8동문2차          
가람 9남양휴튼          
가람10동양월드          
가람11동문굿모          
산내 6한라비발디          
산내 8월드2차          
산내10대우푸지          
산내11현대2차          
산내9현대힐스          
한빛 1한라비발디          
한빛 2일신휴먼빌          
한빛 3아이파크          
한빛 5캐슬칸타빌          
한빛 8휴먼시아          
한빛4롯데파크          
한빛9롯데파크          
한울 2벽산블루밍          
한울 7삼부르네상          
해솔 7롯데캐슬          
해솔 1두산위브          
해솔 2월드1차          
해솔 3현대1차          
해솔 4벽산우남          
해솔 5삼부르네상          
이미지
아파트매매   아파트분양권
아파트전세    아파트월세
상가/사무실    단독주택지
토지/공장/창고   단지소개
평형 자동계산기

는 몇 일까요?
서비스바로가기
파주출판도시
아파트실거래가
토지이용계획확인원
등기부등본열람
국토해양부
온나라
민원24시
한국토지주택공사
기준시가조회
운정행복센터
운정1동주민센터
운정2동주민센터
운정3동주민센터
국세청
공동주택관리정보시스템
파주저널
파주신문
부동산거래관리시스템
도로명주소안내
공동주택가격
개별공시지가

아파트천사 방문자수
금일방문자수
3
전체방문자수
220336
HOME > 커뮤니티 > 상담게시판

게시판타이틀
조회수 6445
제목 [스크랩] 집주인과 다투는 중에도 월세를 계속 내야할까?

 




상가, 주택, 건물 등의 임대차 기간이 끝나갈 때 즈음에 건물주나 집주인과 임차인간에 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 요즘에는 경기가 좋지 않다 보니, 임차인이 나가겠다고 하는데 건물주가 보증금 반환을 하지 못해서 분쟁이 발생하는 경우도 많아 졌습니다. 그리고 전통적으로 많이 발생하는 분쟁은 임대인은 임차인을 내보내려고 하고, 임차인은 나가지 않으려고 하는 경우입니다.

집주인 또는 건물주가 임차인을 내보내려고 하는 소송을 보통 명도(明渡)소송이라고 합니다. 쉽게 말하면, 상대방에게 집 또는 건물을 비우고 나가라고 요구하는 소송입니다. 우리나라 민법, 상가임대차보호법, 주택임대차보호법의 임차인 보호 규정은 상당히 강력한 편입니다. 건물을 비우고 나가라는 임대인의 요구에 임차인이 대항 또는 요구할 수 있는 규정들이 촘촘히 규정되어 있습니다.

임대인이 적절한 시기에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된다.

‘임대차 계약 해지’와 관련된 분쟁에서 임대인이 가장 많이 놓치는 부분은 ‘갱신거절의 통지’입니다. 임대인이 적절한 시기에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신이 되는 경우가 있습니다.

주택임대차 보호법 제6조는 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지’를 할 것을 요구하고 있고, 상가임대차보호법 제10조는 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’고 규정하고 있습니다.

그래서 임대차 계약을 종료하고 싶은 임대인의 입장에서는 적절한 시기에 계약의 갱신거절 통지를 하는 것이 중요합니다. 그리고 가능하면 구두 통보보다는 내용증명으로 통보하는 것이 차후에 분쟁을 예방하는데 유리 합니다.

차임 연체에 따른 계약 해지는 임대인으로서는 확실히 임대차 계약을 종료시킬 수 있는 수단이 된다.

반면에 임차인이 많이 놓치는 부분은 차임, 즉 월임대료의 미지급과 관련된 부분입니다. 제가 생각하기에 차임 연체와 관련된 부분이 임대차 관련 법률에서 임대인의 권리를 가장 잘 보장해주는 조항입니다.

민법은 제640조에서 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 규정하고 있고, 주택임대차 보호법은 제6조에서 ‘2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체’한 경우 임대차 계약의 묵시적 갱신을 인정하지 않고 있으며, 상가임대차보호법도 제10조에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에는 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하지 않고 있습니다.

차임 연체에 따른 계약 해지는 임대인으로서는 확실히 임대차 계약을 종료시킬 수 있는 수단입니다. 임대차 기간이 만료될 즈음에 임대인과 임차인의 분쟁이 시작된 경우, 여러 가지 쟁점에서 다투어 지고 상당한 시일이 소요됩니다. 그런데 임차인이 2기 또는 3기의 차임을 연체하고 이를 이유로 임대인이 계약해지 통고를 하는 순간 분쟁의 판도가 변합니다. 이때부터는 기본적으로 임대인에게 유리하게 소송이 진행될 수밖에 없습니다. 법원에서도 이 경우 계약이 종료되었음을 전제로 하는 판단을 내리게 됩니다. 그래서 노련한 임대인은 임차인이 2기 또는 3기의 차임을 연체한 바로 다음날, 계약해지의 통보를 발송하기도 합니다.

차임 연체로 인하여 계약이 해지된 경우, 임차인의 부속물매수청구권이 인정되지 않는다.

임차인에게는 임대차 계약 종료 시 부속물매수청구권과 비용상환청구권이 있습니다. 비용사환청구권이라는 것은 임차인이 임차물에 필요비·유익비를 지출한 경우에 일부 상환을 청구할 수 있는 권리이고, 부속물매수청구권은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물에 부속한 물건이 있는 경우에 이를 임대인에게 매수해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 위 두 가지 권리는 명도 소송에서 임차인이 방어할 수 있는 강력한 무기입니다.

그런데 차임 연체로 인하여 계약이 해지된 경우, 우리 판례는 ‘임대차 계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청권이 없다.’라고 판결하여, 부속물매수청구권을 인정하지 않고 있습니다.

임대인과의 분쟁 중에 차임을 납부할 지 말아야 할지는 구체적인 사안에 따라 다릅니다. 그런데 적어도 임대차 계약을 계속 유지하려고 하는 입장이라면, 차임은 원칙적으로 연체하지 않는 것이 좋습니다.

로펌고우 고윤기 변호사

현) 변리사, 세무사
현) 컨설팅그룹 리우 소속변호사(www.leewoo.net)
현) 대한변호사협회 대의원
현) 서울지방변호사회 상임이사(사업이사)

저서 : 민사소송법(2011. 7.)



부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기 변호사

 


    부동산에 관해 평소 자주접하는 질문을 정리해 놓은 방입니다.
번호 제목 작성일자 조회수
51 [스크랩] 집주인과 다투는 중에도 월세를 계속 내야할까? 2015-10-24 6444
50 [스크랩] 세무상담 -제척기간, 소멸시효에 대해 설명해주세요 2015-09-24 5610
49 [스트랩] '부부공동명의' 절세효과 등 장·단점 따져.. 2015-08-22 5601
48 [스크랩] 전세서 반전세로 바꿔야 된다면.. 2015-03-07 6342
47 [스크랩] 계약 해제됐는데 중개수수료 줘야 하나 2014-09-12 6115
46 [스크랩] 부동산 매매시 집문서 잃어버리면? 2014-07-29 7066
45 [스크랩] 가구에 가려진 곰팡이로 인한 전셋집 분쟁 2014-07-23 5848
44 [스크랩] 전월세 임대소득 과세 문답풀이 2014-06-18 5763
43 [스크랩] 세입자의 원상회복범위 어디까지? 2014-05-17 6359
42 [스크랩] 혼인합가로 2주택 상태에서 배우자 사망시엔? 2014-05-16 5942
41 [스크랩] 이사갈때 도어록·샹들리에 떼어가도 될까 2014-03-22 6595
40 [스크랩] 아파트매매 가계약, 마음대로 해지했다가는 2014-02-12 7082
39 [스크랩] 부부 공동명의로 부동산 등기하면 절세할 수 있다는데... 2014-02-03 6699
38 [스크랩] 확정일자 대신 전세권 설정…차이는? 2014-02-03 6358
37 [스크랩] “살아보고 결정하세요” 알고 보니…(에프터 리빙제) 2013-10-17 7175
36 [스크랩]'살아보고 분양결정?' 계약 시 꼭 알아야 할 .. 2013-07-10 6524
35 [스크랩] 잘 팔리는 집 만드는 14가지 방법 2013-07-04 6996
34 [스크랩] 재계약 때 보증금 오르면 계약서 꼭 써야 2013-04-08 6536
33 [스크랩] [취재파일] "난방비 대신 폭탄을 맞았어요" 2013-02-04 7992
32 [스크랩] 집 계약서 분실, 양도세 계산은? 2013-01-25 7384
31 [스크랩] 부동산 경매투자 10가지 유의점 - 매일경제 2013-01-25 6330
30 [스크랩] 전세보증금 돌려줄 때 ‘가압류’ 확인하세요” 2013-01-18 6902
29 [스크랩] 좋은 전월셋집 찾기 '10계명' 2012-12-18 6865
28 [퍼온글] 대출시장의 현장에서 바라본 대출을 받을때의 조언 2012-10-03 6573
27 전세 재계약, 돈 떼이지 않으려면? 2012-09-17 7537
26 미분양 아파트 전세 들어가려는데 2012-09-14 6864
25 직거래로 전세 구할 때 주의할 점 2012-08-24 7604
24 매수인이 중도금을 제 날짜에 주지 않았을 경우는? 2012-04-28 8621
23 부동산계약시 중도금의 효력! 2012-04-25 7679
22 계약연장 임대차 계약과 중개수수료 2012-02-22 7755
21 부동산 계약 해약시 중개수수료 지불은? 2012-02-08 8398
20 계약 후 24시간 이내에 해약 할 경우! 계약금은 ? 2012-02-06 7155
19 소유권 이전시 필요한 서류 (매도/매수) 2012-01-13 18289
18 월세입자의 월차임을 연말정산으로 챙기기 2012-01-06 7560
17 양도소득세 신고시 인정받는 필요경비 2012-01-05 8229
16 운정신도시 각아파트단지 관리사무소 전화번호는? 2011-12-30 9057
15 2012년 변경된 양도소득세율은 ? 2011-12-23 8029
14 운정신도시內 각 아파트 중학교배정 2011-12-14 10879
13 우리아이는 어느초등학교 가나요? 2011-12-14 7709
12 아파트 관심단지의 관리비부과내역 보기 2011-12-09 7903
11 인터넷으로 등기부등본을 열람해야하는데 주소가.... 2011-12-09 8072
10 분양권상태에서의 임대차 계약 2011-11-24 7460
9 임대차계약의 보증금 증액과 연장계약 2011-11-04 7612
8 아파트 입주 전 사전점검 요령! 2011-11-02 11401
7 임대차계약 종료후 시설물 원상복구의 문제 2011-10-31 9328
  1   2 

매물.매매문의/소비자상담 (031)949-8900     팩스(031)8071-6702     대표메일hiapt1004@naver.com
하단메뉴1 하단메뉴1 하단메뉴1 하단메뉴1 하단메뉴1
하단정보